+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Главная
Земельное право
Затратного подхода к оценке земельного участка

Затратного подхода к оценке земельного участка

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Как правильно управлять финансами своего бизнеса, если вы не специалист в области финансового анализа - Финансовый анализ. Финансовый менеджмент - финансовые отношения между суъектами, управление финасами на разных уровнях, управление портфелем ценных бумаг, приемы управления движением финансовых ресурсов - вот далеко не полный перечень предмета " Финансовый менеджмент ". Поговорим о том, что же такое коучинг? Одни считают, что это буржуйский брэнд, другие что прорыв с современном бизнессе. Коучинг - это свод правил для удачного ведения бизнесса, а также умение правильно распоряжаться этими правилами. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 8. Сравнительный подход к определению стоимости земельного участка

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Затратный подход в оценке объектов недвижимости

Этапы затратного подхода к оценке недвижимости: 1. Изучение рынка, формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Определение величины накопленного износа зданий и сооружений. Определение стоимости участка земли. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости. На первом этапе затратного подхода необходимо собрать и проанализировать информацию о величине издержек, соответствующих восстановительной стоимости зданий и сооружений, рыночную информацию о продажах земельных участков и аналогичных объектов недвижимости и т.

Издержки, соответствующие восстановительной стоимости для целей оценки недвижимости, определяются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и предпринимательской прибыли. Прямые издержки - это затраты, непосредственно связанные со строительством. К ним относят: - стоимость материалов, изделий и оборудования; - заработную плату строительных рабочих; - стоимость строительных машин и механизмов; - стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке; - прибыль и накладные расходы подрядчика и пр.

Косвенные издержки - это расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ: - стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля; - оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг; - стоимость финансирования строительства; - расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта; - административные и другие расходы застройщика и пр.

Предпринимательская прибыль является сложившейся рыночной нормой, отражающей сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство. На втором этапе затратного подхода определяется восстановительная стоимость зданий и сооружений. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки. Восстановительная стоимость при оценке недвижимости может быть определена одним из следующих методов: - методом удельных затрат на единицу сравнения; - поэлементным методом разбивки на компоненты ; - количественным методом.

Для получения стоимости оцениваемого объекта норматив удельных затрат умножается на количество единиц сравнения. В качестве типового лучше всего использовать подобное, недавно построенное здание, для которого известна контрактная цена. Для определения величины искомой рыночной стоимости в норматив удельных затрат на единицу сравнения типового объекта необходимо внести поправки на условия рынка и физические различия с объектом оценки.

При применении поэлементного метода разбивки на компоненты здание разбивается на отдельные элементы фундамент, стены, перекрытия и т. Стоимость здания рассчитывается как сумма стоимостей возведения частей элементов здания или по видам работ.

Количественный метод предполагает разработку полной сметы на строительство объекта с применением единичных расценок или переработкой существующих смет.

На третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени.

Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ может быть трех типов: 1 физический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости; 2 функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности.

Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости. Кроме того, износ может быть устранимым или неустранимым.

Устранимым называется износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате устранения доход. Соответственно неустранимым называется износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход. Физический и функциональный износ могут быть как устранимыми, так и неустранимыми, в то время как износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним. Для определения величины накопленного износа применяются следующие методы: - метод сравнения продаж; - метод срока жизни; - метод разбивки.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью зданий аналогов на дату оценки.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении данного метода считается, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает восстановительную стоимость.

Срок экономической жизни объекта недвижимости СЭЖ - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания. Эффективный возраст Э5 - это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возрас та. Метод разбивки определяет отдельно величину каждой составляющей накопленного износа - физического износа, функционального износа и износа внешнего воздействия.

На четвертом этапе определяется стоимость земельного участка. Остановимся более подробно на вопросах, связанных с оценкой земли. Земля земельные ресурсы - часть природы. В человеческом обществе земля - средство производства. Будучи средством труда, земля одновременно является предметом труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств обусловливает ряд особенностей земли, самым непосредственным образом влияющих на оценку недвижимости: - не является результатом предшествующего труда; - пространственно ограничена; - не заменима другими средствами производства; - обладает постоянством местоположения; - не изнашиваема при правильном использовании; - территориально разнокачественна; - наличие специфической полезности каждого конкретного земельного участка; - в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все полезные качества земли, в первую очередь - плодородие; - практически во всех сферах деятельности человека кроме сельского и лесного хозяйства земля выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса.

Как средство производства земля является одним из главных богатств общества, обладание которым определяет имущественное и социальное положение различных слоев и групп населения.

Следует различать термины "земля" и "земельный участок", которые используются в разном значении. Термин "земля", как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности или значительных земельных массивах.

Термин "земельный участок" означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы улучшения , позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. Земельный участок как объект земельных отношений, согласно Земельному кодексу Российской Федерации - это "часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке".

Правовой статус земельного участка включает в себя: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Основной характеристикой земельного участка является ег о площадь. Различают физическую и геодезическую площади. Физическая площадь - это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли склоны, овраги, обрывы и т.

Геодезическая площадь определяется координатами углов поворога границы, это площадь проекции границы земельного участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. Отличительной особенностью земли являются ее фиксированные размеры земли нельзя добавить , что обусловливает низкую эластичность предложения. Это означает, что предложение пассивно, а спрос выступает действующим фактором, определяющим уровень дохода, получаемого владельцами земельных участков.

Спрос на землю включает в себя два основных элемента - сельскохозяйственный спрос и несельскохозяйственный. Сельскохозяйственный спрос на землю зависит прежде всего от уровня плодородия почв, а также от местоположения земли. Несельскохозяйственный спрос, как правило, нейтрален к уровню плодородия, главным для него является местоположение земельного участка. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую и единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница, тем не менее, имеется: она заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обшир ной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной работы по оценке.

На результатах массовой оценки базируются нормативные методы оценивания. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон "О плате за землю" предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях.

Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по- видимому, оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений в период становления и развития земельного рынка. Оценка единичных объектов собственности есть оценка конкретного объекта собственности на конкретную дату, которая выполняется, как правило, небольшим количеством персонала и в которой проводится анализ и принимается решение всего одним специалистом.

Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами анатогичных объектов. В то же время при индивидуальной оценке для каждого конкретного участка проводится свой специфический анализ рынка и разрабатывается одна или несколько оценочных моделей. В западной практике оценивания единичных объектов собственности, в том числе земельной, сложились определенные методы оценки, которые приняты на вооружение и отечественной практикой.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков как занятых зданиями, строениями и или сооружениями далее - застроенных земельных участков , так и земельных участков, не заня тых зданиями, строениями и или сооружениями датее - незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. В случае применения метода сравнительного анализа продаж оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную рыночную информацию.

Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности.

Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Достоинство метода сравнения продаж - это простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России.

Метод соотнесения переноса применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод основан на теоретической предпосылке о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью улучшений для определенного типа недвижимости в определенном регионе.

Условие применения метода - имеющиеся на участке улучшения представляют собой ее наиболее эффективное использование. Суть метода состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Ихли в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах; затем определить типичные соотношения между стоимостью земли и обшей стоимостью объекта недвижимости.

Стоимость земельного участка в оцениваемом регионе определяется путем разнесения общих, полученных по рыночным данным цен продаж сопоставимых объектов между их собственными частями - земельным участком и имеющимися на нем улучшениями, используя полученное соотношение.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода.

Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости — реферат

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату дату оценки. При этом необходимо учитывать износ обесценение оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования". В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени. Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Этапы затратного подхода к оценке недвижимости: 1. Изучение рынка, формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна.

Скачать файл: referat. Краткое описание работы: Содержание Введение…………………………………………………. Сущность затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………….. Значение и н едостатки затратного метода оценки рыночной стоимости недвижимости……………………………………………………………………9.

2.3.1.1 Затратный подход к оценке земельных участков.

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке зданий. Затратный подход довольно широко,применяется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов , тем ценнее участок.

5.3. Затратный подход

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Затратный подход предполагает оценку объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату дату оценки. При этом необходимо учитывать износ обесценение оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

Затратный подход в оценке недвижимости применяется при

Самая удобная база курсовых, рефераторов, контрольных и дипломных работ. Интересное реклама. Содержание Введение 3 1. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости 4 2.

Когда недвижимость оценивают затратным методом, эксперты стремятся рассчитать, насколько полезным может быть объект после покупки и насколько на его полезность повлияют разные факторы. В расчет берут востребованность земельного участка , износ самого объекта, условные затраты на строительство аналогичного объекта. Когда используется затратный подход, эксперты основываются на утверждении: за покупку готовой недвижимости покупатель не заплатит больше , чем за недвижимость, которая обладает теми же качествами и свойствами. Если покупатель не станет приобретать объект, который оценивается, предполагается, что он купит аналогичный или построит самостоятельно. Рассчитав примерные затраты, можно получить условную сумму, больше которой покупатель платить не станет, — это и есть итоговая цена, которую предложит оценщик, использующий данный метод. Речь может идти о точной копии, построенной по тем же технологиям, и тогда говорят о стоимости замещения, или же об аналогичном объекте, который можно построить по более современным технологиям, — тогда получают стоимость замещения.

5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет.

Этот подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Затратный подход к оценке недвижимости

.

Затратный подход

.

.

.

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. dcomophiphea1988

    Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов