+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Главная
Земельное право
Поправка на площадь для земельных участков азс

Поправка на площадь для земельных участков азс

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Площадь земельного участка — 18 соток Арендная плата - 25 руб. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу:. Рыночная стоимость сооружения — тыс. Продолжительность экономической жизни сооружения - 40 лет Чистый операционный доход от эксплуатации объекта - тыс.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Корректировки стоимости при оценке жилой недвижимости

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Поправка на площадь для земельных участков азс

Для оценки недвижимости земли и зданий, сооружений возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: метод капитализации доходов; метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости.

Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации :. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.

Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.

Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода ДВД , который определяется по формуле. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на: условно-постоянные расходы; условно-переменные или эксплуатационные расходы; расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг например, страховые платежи. К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру.

В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом. Косметический ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в Последний раз ремонт был проведен 2 года назад.

Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года 6 - 2 , следовательно, он придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются.

Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии перепродажи. Текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в Срок владения 3 года. Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение для нынешнего владельца равны 0.

Но цена реверсии уменьшится на размер износа, т. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего: 5. Метод кумулятивного построения. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. Метод прямой капитализации. Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов: ставки дохода на инвестиции ставки дохода на капитал.

Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений.

Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. Ставка дохода на капитал строится на базе: 1. Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам сравнимой длительности и размеров суммы банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого. Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна.

Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Если прогнозируется изменение стоимости актива уменьшение или рост , то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 1. Прямолинейный возврат капитала метод Ринга. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции метод Инвуда. Его иногда называют аннуитетным методом.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента метод Хоскольда. Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями.

Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять долл. Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции , а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции капитал. В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента.

Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы.

Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2. Итого, в течение пяти лет вся основная сумма в размере 2. В начале второго года остаток основной суммы будет 1. Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе. По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости.

При вложении инвестиций в недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений. Из требуемой ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала , коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.

Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле :.

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента : она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение. Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации :. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации.

Земельные участки под АЗС

Приобрести землю в собственность под строительство объектов придорожного сервиса — всегда рентабельно. Активным покупателем земельных участков под придорожный сервис являются автозаправочные станции АЗС. Также к числу объектов придорожного сервиса, разрешенных для строительства на предлагаемых нами землях, относятся: станции технического обслуживания автосервис, шиномонтаж, автомойка , стоянки и площадки для отдыха в том числе для кратковременных остановок большегрузного транспорта , кафе и гостиничные услуги в качестве придорожного сервиса, магазины сопутствующих товаров.

Для оценки недвижимости земли и зданий, сооружений возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: метод капитализации доходов; метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости.

Вам требуется земельный участок под строительство АЗС? Наши специалисты помогут вам подобрать участок, полностью соответствующий вашим требованиям, на котором вы сможете начать свой выгодный бизнес в сфере быстро развивающегося придорожного сервиса и технического обслуживания автомобилей. На первый взгляд выбрать землю под АЗС несложно. Основное требование — расположение вблизи дорог и автомагистралей.

Решение задач "Оценка стоимости земли"

Назначение для АЗС указано в Госакте на собственность и внесено в Госземкадастр с кодом использования Генплан с размещенным на участке АЗС комплекса с операторной, навесом, магазином, рестораном, баром, сервисными сооружениями, TIR паркингом утвержден архитектурой области. Высокий статус назначения под АЗС, коммерческий код в кадастре, перечень сооружений АЗК в генплане предоставляют также возможность использования участка под любой коммерческий или производственный объект. Участок находится на окружной дороге по трассе Н Львов-Стрый-Ивано-Франковск-Черновцы, которая активно развивается как международное направление для проезда через Западную Украину между границами Польши и Румынии. Одновременно трасса является популярной национальной и региональной магистралью. Продается Коттедж в Ольгинке на территории 5 звездочного пансионата Гамма. Краснодарский край. Туапсинский район Краснодарский край.

Вы точно человек?

Министр А. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Объекты оценки. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Пр ограмма для оценки недвижимости.

.

Участки под АЗС, придорожный сервис

.

.

Решение задач "Оценка стоимости земли"

.

Расчет стоимости АЗС с учетом накопленного износа. Земельный участок К№ площадью кв.м Данная поправка включает риски, связанные с опасностью гибели или порчи.

.

.

.

.

.

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Яночка А.

    Земельный участок под строительство АЗС